출처 : 국토교통부 보도자료

 

1. 투기적 대출수요 규제 강화

 

(1) 투기지역·투기과열지구 주택담보대출 관리 강화

 

① 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 LTV(담보인정비율) 추가 강화

□ (현행) 투기지역‧투기과열지구 주택담보대출 LTV 40% 적용 중

□ (개선) 가계‧개인사업자‧법인 등 모든 차주*의 투기지역‧투기과열지구 주택담보대출에 대하여 시가 9억원 기준으로 주택가격 구간별 LTV 규제비율 차등 적용(역진율 구조)

* 全금융권 가계대출, 주택임대업‧매매업 개인사업자 및 법인 대출 대상 적용

 

 

현 행		개 선
		주택가격 구간	대상
‣주택가격 구간없이 LTV 40% 적용	⇨	[구간①] 9억원 이하분	‣LTV 40% 적용
		[구간②] 9억원 초과분	‣LTV 20% 적용

 

 

※ 투기지역·투기과열지구 주택가격 14억원 주택 매입 시 주택담보대출 한도 ‣ (현행) 14억원 × 40% = 5.6억원 ‣ (개선) 9억원 × 40% + 5억원 × 20% = 4.6억원

 

② 초고가 아파트(시가 15억원 초과)에 대한 주택구입용 주담대 금지

□ (현행) 투기지역‧투기과열지구에서는 다주택세대에 대하여 대출금지, 1주택세대 및 무주택세대에 대하여 LTV 40% 규제 적용 중

□ (개선) 가계‧개인사업자‧법인 등 모든 차주*에 대하여 투기지역‧투기과열지구의 초고가 아파트(시가 15억원 초과)를 담보로 한
주택구입용 주택담보대출을 금지

* 全금융권 가계대출, 주택임대업‧매매업 개인사업자 및 법인 대출 대상 적용

 

 

※ 재개발‧재건축 조합원이 1주택세대로서 사업추진(조합설립인가) 전까지 일정기간(1년 이상) 실거주한 경우 등 불가피한 사유가 인정될 때 예외 허용

③ DSR*(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율) 관리 강화

* Debt Service Ratio = 모든 가계대출 원리금상환액 / 연간소득

□ (현행) 평균 DSR은 업권별 평균 목표 이내로 각 금융회사별 관리

* 예시 : 각 시중은행은 DSR 시행 이후 신규취급한 가계대출 평균DSR을 40% 내로 관리
→ 개별 대출의 DSR이 40%를 초과해도 대출취급 가능

□ (개선) 투기지역‧투기과열지구의 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 차주에 대해서는 차주 단위로 DSR규제 적용*

* DSR 한도 : [은행권] 40% [비은행권] 60% (→단계적으로 ’21년말까지 40%로 하향조정)

 

④ 주택담보대출의 실수요 요건 강화

 

□ (현행) 규제지역 내 1주택세대는 2년 내 기존 주택을 처분하는 조건으로, 무주택세대는 고가주택(공시가격 9억원 초과)을 구입하는 경우에 2년 내 전입하는 것을 조건으로, 주택담보대출 가능

□ (개선) 고가주택 기준을 공시가격 9억원에서 시가 9억원으로 변경하고,

ㅇ 투기지역‧투기과열지구에서는 1주택세대의 주택 구입, 무주택
세대의 고가주택 구입에 대하여 1년 내 전입 및 처분 의무 부여

* [1주택세대] 2년내 기존주택 처분→1년 내 처분 및 전입
[9억원 초과 주택 구입 무주택세대] 2년 내 전입→1년내 전입

 

⑤ 주택 구입목적 사업자대출에 대한 관리 강화

 

□ (현행) 주택임대업‧주택매매업 이외 업종 영위 사업자에 대하여 투기지역 내에서 주택 구입목적 주택담보대출 취급 금지

□ (개선) 투기지역 뿐만 아니라 투기과열지구까지 적용범위 확대

 

⑥ 주택임대업 개인사업자에 대한 RTI 강화

□ (현행) 주택임대업 개인사업자대출에 대하여 RTI* 적용중(1.25배 이상)

 

* RTI(Rent to Interest, 임대업 이자상환비율) = 연간 임대소득 / (해당 임대업 대출의 연간이자비용 + 해당 임대물건에 대한 기존대출의 연간이자비용) ‣ 적용범위 : 부동산임대업 개인사업자대출 ‣ 주택임대업 개인사업자대출 규제 기준 : 1.25배 이상

 

□ (개선) 투기지역‧투기과열지구 주택임대업 개인사업자대출 RTI 기준을 1.5배 이상으로 강화

 

◈ (적용시기) 행정지도 시행* 이후 신규대출 신청분**부터 적용   * 시행시기 : [초고가주택 주택구입용 주담대 금지] 12.17일 시행 [여타 과제] 전산개발 및 준비를 거쳐 12.23일 시행 ** 다만, 행정지도 시행 이전에 주택매매계약을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주, 대출 신청접수를 완료한 차주 등에 대해서는 종전규정 적용

 

 

※ 새마을 금고 등 상호금융권 주택담보대출 모니터링 및 관리감독 강화 ㅇ 상호금융정책협의회(금융위, 행안부, 기재부 등) 등을 통해 새마을금고 등 상호금융권의 주택담보대출 현황에 대한 모니터링 및 관리감독 강화

 

 

(2) 전세대출을 이용한 갭투자 방지

 

① 사적보증의 전세대출보증 규제를 공적보증 수준으로 강화

□ (현행) 전세대출 차주가 시가 9억원 초과 주택 구입‧보유 시 전세대출에 대한 공적보증(주택금융공사‧HUG 보증)은 제한되나,

ㅇ 사적 전세대출 보증(서울보증보험)의 경우에는 제한되지 않음

□ (개선) 서울보증보험도 시가 9억원 초과 주택 구입‧보유 차주에 대한 전세대출 보증을 제한할 수 있도록 협조 요청

 

② 전세자금대출 후 신규주택 매입 제한

 

□ (현행) 금융회사는 전세대출 취급‧만기 시 차주의 주택 보유수를 확인하여, 2주택 이상 보유 시 전세대출 보증 만기연장 제한

□ (개선) 차주가 전세대출 받은 후 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 전세대출 회수

* 다만, 불가피한 전세수요로 전세대출 필요시에는 보증 유지

 

◈ (적용시기) 보증기관 내규개정 시행일 이후 전세대출 신규 실행 분부터 적용

 

※ 대출규제 우회․회피 사례 등을 예의주시하여 필요시 규제 보완 ㅇ ’17년 8.2대책, ’18년 9.13대책, ’19년 10.1보완방안 등을 통해 가계‧개인사업자‧법인의 대출 사각지대를 지속적으로 해소하였음 ㅇ 주택담보대출 추이와 대출규제 우회‧회피 사례 등을 예의주시하면서, 필요 시 규제 보완‧강화 장치 마련