제1차 부동산 관계장관회의 기획재정부 제1차관 브리핑문

 

안녕하십니까,

기획재정부 제1차관 방기선입니다.

 

지금부터 제1차 부동산 관계장관회의에서 확정한

임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제에 대하여 말씀드리겠습니다.

 

⑴ 추진 배경 및 기본 방향입니다.

 

지난 5년 간 부동산 시장은 큰 폭의 불안을 경험한 바 있으나,

금년 들어서는 금리 인상 기조와

다주택자 매물 출회 확대를 포함한 최근의 정책 노력 등으로

안정세를 유지하고 있습니다.

 

매매의 경우 서울･수도권 등 주요지역 주간 가격 상승률이

보합･완화 흐름을 유지하는 가운데,

전세도 시장에서 임차인보다 임대인이 더 많은

‘임차인 우위 현상’이 이어지며 하향 안정세가 이어지고 있습니다.

 

앞으로도 주택가격 고점인식 확산, 금리 부담 확대 등으로

부동산시장 안정세가 지속될 것으로 전망됩니다.

 

다만, 단기적으로는 임대차 시장을 중심으로

일부 불안 요인에 대한 우려도 제기되고 있습니다.

 

특히, 8월부터 2년 전 임대차 2법에 따라 임대료를 5% 이내로

인상한 전세계약들이 순차적으로 만료되는 가운데,
 

여기에 가을철 계절수요도 중첩됨에 따라

임차인 부담이 가중될 우려도 있습니다.

 

또한, 서울아파트 입주물량 등

국지적 수급 미스매치가 상존하는 상황에서

일부 분양 및 입주지연 사례가

주택 수급 여건의 장애요인으로 작용하고 있습니다.

 

따라서 정부는 세제･금융 지원 및 임대주택 공급 확대를 통해

하반기 임대차 시장 불안요인에 대해 선제적으로 대응하는 것을

최우선 부동산 정책 과제로 하겠습니다.

 

아울러, 임대차 3법의 경우에는

이미 시장에서 제도에 상당 기간 적응한 점을 고려하여

시장 혼선 최소화, 임차인 주거안정 기여, 임대인의 합리적 재산권 행사 등을 종합 감안한 개선방안을 신중히 강구해 나가겠습니다.

 

또한, 그간 규제 중심의 수요 억제와 주요지역 수급 미스매치 등이 부동산 시장에 왜곡을 초래한 점을 종합 감안하여,

 

부동산 시장에서 시장 기능의 보다 원활한 작동과

장단기 주택수급 안정에 기여하면서도, 이와 동시에

실수요자들의 생계비 부담(Living Cost)을 낮춰 민생 안정에도 기여 하는

부동산 정상화를 적극 추진하는 데에 역점을 두고자 합니다.

 

⑵ ｢임대차 시장 안정 방안｣입니다.

 

정부는 단기 전세시장 불안 요인에 선제적으로 대응하면서도,

기존 임대차 3법의 부작용을 완화･예방하고

임차인을 보다 효과적으로 보호할 수 있도록

실천 가능한 시장 친화적 보완 방안을 마련하였습니다.
 

① 우선, 임차인 부담 경감을 위해 임대차 시장 참여자별로

맞춤형 인센티브 및 지원을 추진합니다.

 

(ⅰ) 정부는 임대차 시장의 공급 주체인 임대인에 대한

인센티브를 확대하여 임대차 시장 가격 안정을 도모하겠습니다.

 

신규･갱신 계약 무관하게 직전 계약 대비

임차료를 5% 이내로 인상한 이른바 ｢상생임대인｣을 대상으로

1세대 1주택 양도세 비과세 및 장기보유특별공제 적용을 위한

실거주 2년 요건을 완전히 면제하고자 합니다.

 

과거에는 임대개시 시점에 1주택자가 아니라면 적용되지 않았지만,

이제는 비록 상생임대계약 체결 시점에서는 다주택자이더라도

상생임대계약 후 양도 직전까지 1세대 1주택자로 전환한다면

양도 시점에서 양도세 실거주 요건 면제를

차별 없이 동일하게 적용하겠습니다.

 

이렇게 되면 갱신만료 임차인은 신규 계약 체결과정에서의

가격 상승 부담이 완화되고,

임대인이 양도세 실거주 요건 총족을 위해

불필요하게 자가로 이주하고, 이어서 임차인이 퇴거할 수 밖에 없는

불가피한 상황을 방지할 수 있습니다.

 

(ⅱ) 또한, 정부는 8월 이후 갱신계약이 만료되는

서민 임차인을 대상으로 그간의 가격상승률*을 반영하여

정책금융인 버팀목 전세대출의 보증금과 대출한도를 확대하겠습니다.

 

   * ‘20.8월 계약갱신요구권 제도 도입 직후 갱신요구권을 사용한 경우 원계약 체결 시점인 ’18.8월 대비 현 평균 전세가격이 각각 수도권 43%, 지방 29% 상승
 

(ⅲ) 아울러, 임차인 전반의 부담을 덜어드릴 수 있도록

월세세액공제율을 10~12%에서 12~15%로 확대하고,

 

임차보증금 원리금 상환액에 대한 소득공제 한도도

연 300만원에서 400만원으로 확대하겠습니다.

 

이에 따라 ‘18.8월 3억원 84㎡ 전세 아파트에 거주하다

’22.8월 보증금 3억원･월세 30만원 반전세로 신규 계약하게 된

총급여 5,500만원 임차인의 경우 연간 월세 부담액 360만원 중

54만원을 월세세액공제를 통해 절감할 수 있게 됩니다.

 

② 다음으로, 임대차 시장의 근본적인 수급안정을 위해

단기 임대주택 공급도 활성화하겠습니다.

 

(ⅰ) 첫째, 업계 애로사항을 적극 반영하여

민간 건설임대를 선제적으로 확대하겠습니다.

 

➊법인사업자는 주택 양도 시 20%의 법인세가 추가 과세되는데,

건설임대주택 의무임대기간 10년 충족 후 주택을 양도하는 경우, 법인세 추가 과세가 배제되는 주택 가액기준(임대개시일 기준시가)을

현 6억원에서 9억원으로 상향 조정하겠습니다.

 

이로 인해 서울에서 건설임대 아파트의 사업성 확보에

도움이 될 것으로 기대합니다.

 

또한, ➋개인사업자 대상 양도세 장기보유특별공제(70%) 등

원활한 건설임대 사업을 위해 꼭 필요한 혜택의 적용 기한도

‘24년말까지 연장하겠습니다.
 

➌민간 건설임대주택에 대한 종부세 합산배제 혜택이

적용되는 주택의 범위를 폭넓게 확대*하여

서울･수도권에서 건설임대가 착공되도록 적극 유도하겠습니다.

 

   * (현행) ’21.2.17일 이후 임대 등록 분부터 종부세 합산배제 요건 완화(6→9억원 이하)
(개선) ‘21.2.17일 이전에 임대 등록을 하였어도 ’21.2.17일 이후 사용승인 또는 사용         검사 확인증을 받은 경우 공공건설임대주택과 같이 완화된 요건 적용

 

(ⅱ) 둘째, 미분양 리스크 완화, 사업성 제고 등을 통해

건설임대 뿐 아니라 다양한 형태의 단기 주택공급도 촉진하겠습니다.

 

➊건축 후 미분양 주택에 대해서는

인허가 유형, 거주 여부 무관하게 5년간 종부세를 합산배제하여

일시적 미분양에 따른 과도한 보유세 부담을 낮춰주어

주택공급 사업 리스크를 완화하겠습니다.

 

또한, ➋공공기관이 공공임대 활용 목적으로

민간 건설주택 매입을 사전에 약정하는 경우

해당 민간주택의 용적률을 1.2배 확대 적용하여

주택 공급 효과는 높이고, 민간 사업성 확보도 지원하겠습니다.

 

(ⅲ) 셋째, 각종 불합리한 실거주 의무 등을 개선하여

시장의 임대 매물 유통물량을 확대하겠습니다.

 

➊규제지역 내에서 주택담보대출을 받을 경우

기존 주택 처분기한을 현행 6개월에서

세법상 일시적 2주택자에 대한 기준인 2년까지 완화하고,

 

무주택자의 주택 구입 제약 요인으로 작용했던

신규 주택 전입기한(6개월)은 폐지하겠습니다.
 

이러한 조치들로 인해 주담대 대출을 통한 주택구입자가

규제 이행 과정에서 거주중인 임차인의 퇴거를 요구하는 상황이

대폭 감소할 것으로 기대됩니다.

 

아울러, ➋분양가상한제 적용주택의 분양자를 대상으로

최초 입주가능일부터 즉시 적용되는 현 최대 5년 실거주 의무를

주택 양도·상속·증여 이전까지만 준수하면 되도록 개선하겠습니다.

 

이로 인해 향후 대규모 입주가 진행되는

서울･수도권 분상제 적용 주요 단지에서

분양을 받은 사람들의 즉시 입주가 강제되지 않아

뚜렷한 전세가격 안정 효과가 시현될 것으로 기대됩니다.

 

⑶ 다음은 ｢3분기 추진 부동산 정상화 과제｣입니다.

 

3분기 과제는 5.30일 민생대책, 6.16일 새정부 경제정책방향에 더하여

세제･금융･공급 등 부문별로

국민 주거생활 안정 및 장단기 시장수급 불안 해소에

기여할 수 있는 과제들을 총망라하였습니다.

 

① 우선, 과도한 세부담 완화를 위한 “세제 정상화”입니다.

 

(ⅰ) 첫째, 과도하고 불합리한 종부세 부담을 정상화하겠습니다.

 

➊지방저가주택(공시가 3억원 이하), 일시적 2주택, 상속주택 등

불가피한 사유로 다주택이 된 경우에 1세대 1주택 판정 시

주택 수 제외를 적용하기 위한 요건을 금번에 구체화합니다.

 

특히, 지방 저가주택과 관련하여서는 기존에 보유한 1주택 외에

농어촌 지역 고향에 저가주택 1채를 보유하고 있는 경우,
 

주말농장 활용 목적으로 주거용 임시 가건물을 신축한 경우 등

소재지 특성 상 투기목적과 연관성이 없고

처분이 쉽지 않음에도 1세대 1주택자 혜택이 종료되어

세 부담이 과도하게 늘어나지 않도록 하겠습니다.

 

한편, ➋과도한 보유세 부담을 적정 수준으로 환원하기 위한

세율 인하 등 근본적인 종부세 개편 정부안도

7월 세법개정안을 통해 확정하겠습니다.

 

(ⅱ) 둘째, 생애최초 주택 구입 시 연소득 · 주택가격 제한 없이

누구나 200만원 한도 내에서 취득세를 면제하도록 하겠습니다.

 

이를 통해 수혜가구가 연간 12.3만 가구에서 약 25.6만 가구로

2배 이상 대폭 확대될 것으로 예상되며,

소득기준·가격기준 경계에서 발생하던 문턱효과가 해소되어

국민들의 내 집 마련 실현에 보다 도움될 것으로 기대됩니다.

 

② 다음은 주거안정 지원을 위한 “실수요자에 대한 금융지원”입니다.

 

(ⅰ) 첫째, 청년·신혼부부 대상 40년 만기 정책모기지에

소득이 적은 대출 초기 상환부담을 완화할 수 있는

체증식 상환방식*을 신규로 도입하겠습니다.

 

   * 대출 초기에는 상환하는 원금이 적고(이자 비중이 큼), 시간이 지날수록 서서히 상환하는 원금 규모가 커지는 방식으로 매월 원리금 증가

 

(ⅱ) 둘째, 저가 1세대 1주택을 보유한 저소득층을 대상으로

주택연금 월지급금이 최대 20%까지 우대되는

“우대형 주택연금” 제도가 보다 적극적으로 활용될 수 있도록,

가입대상 주택가액 한도를 1.5억원에서 2억원으로 확대하고,

3년 이내 해지시 초기 보증료 환급도 가능하도록 개선하겠습니다.
 

③ 마지막으로 시장 기반의 “공급 확대 및 규제 완화”입니다.

 

(ⅰ) 첫째, 새 정부의 종합적인 주택공급 로드맵이라고 할 수 있는

지역·사업유형·연차별 250만호+α 공급 계획 수립을

조속히 마무리 하여 7~8월 중 확정 발표하고,

사업 유형별 시범 사업지도 발굴하여 함께 제시하겠습니다.

 

(ⅱ) 둘째, 청년들의 자산형성과 중산층 성장 지원을 위해

“생애주기형” 맞춤형 청년 주거지원 패키지도 마련하겠습니다.

 

➊‘준비기’의 청년･신혼부부에게는 임대주택 15만호를,

➋‘도약기’ 청년에는 저렴한 분양가로 청년주택 50만호를 공급하고,

➌‘완성기’ 청년을 위해서는 중소형 주택 추첨제 도입 등을 통해

일반 청약 기회까지 넓혀주는 방안을 조속히 구체화하여

8~9월 중 발표하도록 하겠습니다.

 

(ⅲ) 반기별로 재검토 해야 하는 규제지역 지정･해제의 경우

주택시장 상황과 시장에 미치는 영향 등을 고려하여

주거정책심의의원회를 통해 심층 검토할 예정으로,

이번달 말에 별도 발표토록 하겠습니다.

 

(ⅳ) 아울러, 현 분양가상한제, 고분양가 심사제도 등

분양가 제도의 경우 그간 공급 현장을 반영하지 못하는

불합리한 부분과 경직적 운영을 개선하여

주택 공급을 촉진하고 국민 주거 안정에 기여하도록 하겠습니다.

 

분양가 제도와 관련된 보다 상세한 내용은

두 번째 안건인 ‘분양가 제도 운영 합리화 방안’을 통해

국토부 주택토지실장이 설명하겠습니다.