주요 내용

• 2019년 하반기는 실수요들이 매수 수요가 가격 상승을 이끎
• 실수요자들이 집값 떨어지는 걸 기다리기 포기하고 매수로 돌아섦
• 정부 정책은 주택 매물이 나오게 해서 다급해 하는 실수요자들을 진정시키는 것에 목적이 있음
  • 다주택자보다는 1,2주택자 매물이 대상 - 내년에 안 팔면 1주택자 양도세 혜택 축소
  • 공시가격, 공정시장가액 현실화 - 고가 아파트 보유 1주택자도 종부세 부담 급증
  • 유주택자의 80%가 1주택자임
  • 다주택자들은 증여 / 공동명의 / 임대사업자등록 / 법인전환 / 신탁전환으로 빠져 나감
  • 1주택자들이 매물을 내놓지 않으면 나올 매물 없는 상태 지속
• 다주택자 매물 유도 정책
  • 10년 이상 보유한 물건 2020년 6월까지 매각하면 양도세 중과 배제
    (다주택자의 10년 이상 보유 물건은 극히 드묾)
• 종부세 인상
  • 다주택자들은 증여 / 공동명의 / 임대사업자등록 / 신탁전환으로 종부세에 대비함
    (종부세가 오른다고 쉽게 집을 팔 리 없음)
  • 종부세 인상은 집을 더 살지 말라는 뜻 (매물 나오는 효과는 적을 것)
• 공급 계획
  • 3기신도시 당장 착공해도 실입주는 5년 뒤
  • 서울은 소규모 공급뿐
  • 재개발 / 재건축 더욱 규제
  • 분양가상한제 확대
  • 초고가 주택 대출 금지
  • 당장 공급할 방법 없고 실수오자들은 대안 없음
• 다주택자들은 어디에 투자?
  • 서울 : 추가 투자 어려움
  • 지방광역시, 수도권 유명도시 투자가 유리함
    • 2년 미만 보유하는 세율 규제 항목 생김 (단타 투자 억제)
• 서울 초고가 주택
  • 일부 조정 후 가격 회복 예상
• 다주택자 매물이 왜 못 나오나?
  • 임대사업자 의무 보유 기간 때문에 팔고 싶어도 팔지 못함
  • 증여 받으면 5년 이상 보유해야 혜택 받음
  • 양도세 중과배제 없이 다주택자 매물은 쉽게 나올 수 없는 상황
  • 양도세 60% 낼 바에는 집값 떨어져도 장기보유가 유리
• 1주택자
  • 고가 주택은 종부세 부담 증가
  • 양도세 혜택 축소
  • 1주택자 매물이 나올 수 있으나 실수요자 대출이 막힘
  • 매매 거래 막히고 전세가 거래될 것으로 예상
    (서울고가주택은 전세물량 감소로 오히려 전세가 상승할 수 있음)
  • 실거주를 해야 양도세 혜택을 받으므로 서울 거주 복귀 수요 발생
  • 전세가 오르면 집 주인들은 버틸 여력 생김
• 경매 시장
  • 시장에 충격이 올 때 경매에 기회가 옴
  • 4주택 이상 4.6% 취득세 중과로 변변찮은 빌라, 나홀로 아파트는 입찰수요 하락 예상
  • 서울 아파트 관망세 늘어나 입찰자 숫자 줄어들 것 같음
    (8.2 대책 직후, 9.13 대책 지후 상황 재연)
    (두 대책 직후 4~5개월 사이 경매로 좋은 가격으로 낙찰 많이 받음)